Petit Forestier
Étude capacitaire et avis de valeur · Tremblay-en-France
Petit Forestier.
Capacitaire de la réserve foncière de 22 830 m² en zone U6r du PLUi Paris Terres d'Envol, valorisation de l'existant et avis de valeur consolidé.
Scénario 1 · parc d'activités : 8 950 m² de SDP
Scénario 2 · logistique : 5 916 m² de SDP
Scénario 3.1 · logement maximum PLUi, sous hypothèse U3a : 30 225 m² de SDP
Scénario 3.2 · logement défendable, sous hypothèse U3a : 20 624 m² de SDP
Scénario 1 · parc d'activités : 8 950 m² de SDP
Scénario 2 · logistique : 5 916 m² de SDP
Scénario 3.1 · logement maximum PLUi, sous hypothèse U3a : 30 225 m² de SDP
Scénario 3.2 · logement défendable, sous hypothèse U3a : 20 624 m² de SDP
Existant · réglementation · enveloppes · scénarios · avis de valeur · annexes
s
Sommaire
01
Analyse de l'existant
02
Analyse de la réserve foncière et réglementation applicable
03
Les enveloppes constructibles
04
Scénarios
05
Comparaison des scénarios et valorisations consolidées
06
Annexes
Analyse de l'existant
I
I
Partie 01 · analyse de l'existant
Analyse de
l'existant
l'existant
L'ensemble immobilier du Groupe Petit Forestier sur Villepinte et Tremblay-en-France : le foncier, les bâtiments, les aires de stockage et la valorisation de l'existant.
Analyse de l'existant
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Analyse du foncier
Vue aérienne du site et de son voisinage. La propriété Petit Forestier occupe la lisière sud du système aéroportuaire ; elle borde la ZAC AeroliansParis et la zone d'activités des Mousseaux, au contact d'un tissu pavillonnaire.
Le foncier
| Ensemble | Superficie |
|---|---|
| Foncier utilisé, Villepinte9 parcelles, sections AX et AW | 77 444 m² |
| Foncier utilisé, Tremblay-en-France9 parcelles, sections ZB et C | 40 684 m² |
| Sous-total utiliséLoué au Groupe Petit Forestier, deux baux | 118 128 m² |
| Réserve foncière, non bâtie7 parcelles en fermage, objet du capacitaire | 22 830 m² |
| Parcelles à rétrocéder6 parcelles, hors périmètre de valorisation | 8 124 m² |
| Total | 140 958 m² |
| Surfaces annexes, hors total | |
| Parkings et aires de circulation55 076 m² à Villepinte, 28 198 m² à Tremblay | 83 274 m² |
| Aires de stockage extérieures | 38 971 m² |
Foncier au 01/01/2025, note de synthèse de juillet 2026
Analyse de l'existant · foncier
07
s
Analyse de l'existant
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Analyse du bâti existant
Une douzaine de bâtiments de 1950 à 2024, 18 653 m² de surface utile au relevé détaillé. Le bureau est porté en bleu, l'activité en violet, au tableau comme au plan.
Bâtiments d'activitésBâtiments de bureauxLimites de la propriété
Repérage des bâtiments existants : l'activité en violet, le bureau en bleu.
Bâtiment par bâtiment
| Bâtiment | Typologie principale | Surface utile |
|---|---|---|
| Siège Groupe 1997, extension 2002 | Bureau | 5 958 m² |
| Siège France bureaux en 2024 | Bureau | 670 m² |
| Sous-total bureau | 6 628 m² | |
| Atelier 1 1960 | Activité | 4 329 m² |
| Coolab 2023 | Activité | 807 m² |
| Atelier de formation | Activité | 965 m² |
| Ancienne agence | Activité | 343 m² |
| École de formation | Activité | 298 m² |
| Fridge & Go · REWAYS 1990 | Activité | 782 m² |
| Container 1990 | Activité | 1 603 m² |
| PF LOC 1 2012 à 2014 | Activité | 1 762 m² |
| PF LOC 2 2023 à 2024 | Activité | 887 m² |
| Sous-total activité | 11 775 m² | |
| Cabine de peinture et PC sécurité surfaces relevées | Technique | 250 m² |
| Sous-total autres surfaces | 250 m² | |
| Total du relevé détaillé | 18 653 m² |
Relevé détaillé des surfaces. Le tableau récapitulatif du 01/01/2025 retient 18 402 m² : l'écart de 250 m² correspond à la cabine de peinture et au PC sécurité, relevés en surfaces approximatives.
Analyse de l'existant · bâti
·
s
Analyse de l'existant
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Situation locative et valorisation de l'existant
Capitalisation par type de surface
| Type | Surface | VLM (€/m² HT) | VLM (€/an HT) | Taux capi marché | Valorisation HD |
|---|---|---|---|---|---|
| BureauxBureaux et annexes des deux sièges, hors archives et locaux techniques | 4 313 m² | 150 € | 647 k€ | 7,0 % | 8,6 M€ |
| Activités, ateliers | 12 931 m² | 100 € | 1 293 k€ | 7,0 % | 18,5 M€ |
| Locaux techniques, archives | 1 159 m² | 50 € | 58 k€ | 9,0 % | 0,6 M€ |
| Locaux techniques non valorisésCabine de peinture et PC sécurité, surfaces relevées | 250 m² | non valorisé | |||
| Sous-total bâti | 18 653 m² | 1 998 k€ | 27,7 M€ | ||
| Aires de stockage extérieures | 38 971 m² | 15 € | 585 k€ | 10,0 % | 5,8 M€ |
| Total | 2 583 k€ | 33,6 M€ |
Situation locative au 01/01/2025
| Villepinte | Tremblay | |
|---|---|---|
| Date d'effet | 03/03/2009 | 01/07/2014 |
| Renouvellement, 9 ans | 04/03/2021 | 01/07/2023 |
| Échéance | 03/03/2030 | 30/06/2032 |
| Loyer annuel HT | 2 200 k€ | 693 k€ |
| Indexation ILC | indice T4 | indice T1 |
| Loyer global HT | 2 893 k€ par an | |
Preneur : Groupe Petit Forestier. Taxes dues par SOLIMMO et refacturées : 581 k€ en 2024, dont 486 k€ de taxe foncière.
Chaque surface est capitalisée sur une valeur locative de marché : 150 €/m² pour le bureau, 100 €/m² pour l'activité, 50 €/m² pour les locaux techniques, 15 €/m² pour les aires extérieures, à des taux de 7 % à 10 % selon le type. Le loyer réel des deux baux, 2 893 k€ HT, dépasse de 310 k€ le loyer de marché reconstitué.Tableau Spirit REIM Services, 03/09/2026 ; baux et taxes de la note de synthèse de juillet 2026
33,6 M€
Valorisation de l'existant, hors droits
Analyse de l'existant · situation locative et valorisation
·
s
Réserve foncière et réglementation
II
II
Partie 02 · analyse de la réserve foncière et réglementation applicable
Analyse de la réserve foncière
et réglementation applicable
et réglementation applicable
Les sept parcelles de la réserve, les servitudes qui s'y appliquent, le code U6rSMJBHD du PLUi et le calendrier des autorisations face au SDRIF-E.
Réserve foncière et réglementation
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Analyse de la parcelle
Le terrain nu de la réserve : 22 830 m² cadastraux, sept parcelles d'un seul tenant en section 0C, en frange des cultures et au contact du bâti d'exploitation.
Réserve foncière et réglementation
09
s
Réglementation applicable
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Analyse du PLUi Paris Terres d'Envol : servitudes et contraintes applicables à la parcelle
Les sept parcelles
Contenance cadastrale, section 0C, tracés IGN apicarto, consulté le 31/08/2026
Servitudes et couches opposables
- Servitude aéronautique T5, Paris-CDG et Le Bourget : limitation des hauteurs, cote à demander à la DSAC Nord. Terrain à 68,0 m NGF.
- OAP « Sud Aéroport » : compatibilité obligatoire, 100 % de la réserve dans le périmètre.
- Plan d'exposition au bruit de Roissy, zone D : urbanisation admise, isolation acoustique renforcée.
- Bruit des infrastructures terrestres, catégorie 4 : isolement des façades exposées, bande de 30 m.
- Aléas de sol : retrait-gonflement des argiles moyen, dissolution du gypse faible ; étude géotechnique et dispositions constructives.
- Droits de préemption : SAFER sur 94,7 % du site, droit de préemption urbain renforcé de la commune sur 5,3 % ; deux procédures à purger avant acquisition.
Fiche d'identité de la parcelle
| Document d'urbanisme | PLUi Paris Terres d'Envol, approuvé le 07/07/2025 |
| Commune | Tremblay-en-France (93), section 0C, 7 parcelles |
| Zonage | U6r SMJBHD, zone d'activités économiques |
| Superficie | 22 830 m² de contenance cadastrale |
| Assiette constructible | 17 234 m², hors espace paysager protégé de 5 596 m² |
| Propriété et usage | SOLIMMO, terrain non bâti loué en fermage |
Point de vigilance · SDRIF-E
99,9 %
de la réserve dans l'armature verte à sanctuariser
Le SDRIF-E, approuvé le 10/06/2025, exclut toute nouvelle urbanisation dans l'armature verte, et aucune exception de l'OR 13 ne couvre l'industrie, l'entrepôt ou le logement. Le permis s'instruit aujourd'hui contre la zone U6r du PLUi ; le SDRIF-E pèse sur la pérennité de ce classement par la chaîne de compatibilité du SCoT, à l'horizon de juin 2028, trois ans après l'entrée en vigueur du schéma. Le risque porte sur le zonage, donc sur la valeur foncière de la réserve.SDRIF-E, orientations réglementaires OR 2 p. 10, OR 13 p. 15 ; décret n° 2025-517 du 10/06/2025 ; code de l'urbanisme, L. 131-3, régime antérieur à l'ordonnance du 17/06/2020 applicable au SCoT MGP
Les quatre contraintes du plan masse
- Espace paysager protégé : article L151-23, 5 596 m² ; l'assiette constructible s'établit à 17 234 m², soit 75,5 % du terrain.
- Hauteur : indice H, 22 m au point le plus haut, 16 m en entrepôt, industrie et habitat.
- Pleine terre : indice D, 15 % du terrain, positionnée en limite de zone Nl.
- Rétention des eaux pluviales : tenue à ciel ouvert.
Réglementation applicable · servitudes et contraintes
04
s
Réglementation applicable
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Décodage des codes de zone
Chaque lettre qui suit le nom de la zone est un indice de règle : elle renvoie à une ligne du règlement écrit du PLUi Paris Terres d'Envol. Le code U6rSMJBHD s'applique au terrain. Le code U3aHGCDIA est celui du secteur de Villepinte voisin ; le scénario logement s'y réfère sous hypothèse d'un changement de zonage.
U6rSMJBHD · zone du terrain
H plafonne la hauteur à 22 m, et à 16 m pour l'entrepôt, l'industrie et l'habitat. D réserve 15 % du terrain en pleine terre. B laisse l'emprise au sol non réglementée. S, M et J tiennent la position des constructions.
U3aHGCDIA · secteur U3a de VillepinteChangement de zonage requis
D et I dimensionnent le volume, à 55 % d'emprise et 16,00 m de hauteur à l'acrotère. H, G et C fixent la position des bâtiments. A réserve 15 % du terrain en pleine terre. Ces règles ne s'appliquent au terrain qu'après modification du PLUi.
Réglementation applicable · décodage des codes de zone
·
s
Réglementation applicable
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Quatre scénarios envisageables
L'industrie et la logistique se lisent dans le règlement de la zone U6r du terrain. Le logement se lit au titre des règles écrites du secteur U3a de Villepinte : il suppose une modification du PLUi, à inscrire impérativement dans le calendrier du SDRIF-E, ce qui fait peser un risque administratif sur ce scénario.
Gabarits des trois destinations envisageables
Cadre d'urbanisme par scénario
- Parc d'activités · zone U6r : industrie et bureau autorisés, permis instruit sous le PLUi en vigueur, plafond de 16 m.
- Logistique · zone U6r : entrepôt autorisé, permis instruit sous le PLUi en vigueur avec le dossier ICPE, plafond de 16 m.
- Logement, scénarios 3.1 et 3.2 · hypothèse U3a Changement de PLUi : le logement est interdit en zone U6r ; une modification du PLUi doit précéder tout permis. Six mois avec les lois de simplification (modification simplifiée, déclaration de projet, procédure intégrée pour le logement), douze à dix-huit mois de manière classique. La modification doit rester compatible avec le SDRIF-E.
Risque administratif. Le SDRIF-E exclut toute nouvelle urbanisation dans l'armature verte à sanctuariser, qui couvre 99,9 % de la réserve. La modification du PLUi qu'exige le logement doit composer avec ce classement, quelle que soit la procédure retenue.
Calendrier théorique des autorisations face au SDRIF-E
Délais usuels : cinq mois d'instruction d'un permis avec ICPE en parallèle, deux mois de recours des tiers et un mois de retrait administratif ; six mois pour une modification du PLUi par les lois de simplification, douze à dix-huit mois de manière classique. Un permis définitif avant la mise en compatibilité du PLUi conserve ses droits. Code de l'urbanisme, L. 131-3 régime antérieur, et L. 131-6.
Réglementation applicable · quatre scénarios envisageables
·
s
Les enveloppes constructibles
III
III
Partie 03 · les enveloppes constructibles
Les enveloppes
constructibles
constructibles
Le gabarit de la zone U6r et son plafond de 16 mètres. Le gabarit du secteur U3a sous hypothèse de zonage.
Les enveloppes constructibles
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Gabarit réglementaire · zone U6r, conforme PLUi
Deux états de l'enveloppe de la zone U6r : le gabarit coté, puis le plafond de 16 mètres.
Le gabarit constructible de la zone U6r, coté sur les emprises réelles, assis sur les 17 234 m² hors espace paysager protégé.
Gabarit PLU · zone U6r
Gabarit constructibleEspace paysager protégéLimites du projet
Hauteur ·
22 m au point le plus haut. 16 m pour entrepôt, industrie et habitat. Indice H, p. 205
Limites séparatives ·
Sur limite, ou retrait de 5 m minimum. Indice M, p. 193
Emprise au sol ·
Non réglementée. Indice B, p. 201
Pleine terre ·
15 % du terrain, plus 15 % de biotope, en limite de zone Nl. Indice D, p. 208
Les enveloppes constructibles
10
s
Les enveloppes constructibles
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Gabarit réglementaire · hypothèse U3a
Le gabarit logement coté, au titre des règles écrites du secteur U3a de Villepinte.
Le gabarit du secteur U3a pour le scénario logement, sous hypothèse de zonage : 16 m à l'acrotère, cinq niveaux, le dernier en retrait de 2,50 m.
Gabarit PLU · secteur U3a
Gabarit logementEspace paysager protégéLimites du projet
Hauteur ·
16 m à l'acrotère, R+4. Le dernier niveau se retire de 2,50 m à partir de R+3. Indice I, p. 106
Emprise au sol ·
55 % du terrain au maximum, soit 12 557 m². Indice D, p. 98
Entre bâtiments ·
Distance égale à la hauteur, minimum 8 m. Indice C, p. 94
Pleine terre ·
15 % du terrain, plus 15 % de biotope. Indice A, p. 114
Les enveloppes constructibles
11
s
Scénarios
IV
IV
Partie 04 · scénarios
Quatre scénarios
Parc d'activités et logistique sous le règlement de la zone U6r. Logement au titre des règles écrites du secteur U3a, en deux variantes : au maximum du PLUi, puis défendable. Pour chaque scénario : l'environnement, l'implantation, le capacitaire, les perspectives et la charge foncière.
Scénarios
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Analyse de l'environnement urbain
L'emprise de la propriété Petit Forestier et de la réserve dans le tissu de Villepinte et de Tremblay-en-France.
Scénarios · analyse de l'environnement urbain
·
s
1
Scénario1/ 4
Parc d'activités
Conforme zone U6r · sans levier
DestinationIndustrie et bureau · 23 cellules d'activités en quatre bâtiments, cours camions en cœur d'îlot
SDP estimée8 950 m² pour 9 728 m² de surface brute
GabaritUn niveau plus mezzanine · bâtiment de 10 m, hauteur libre de 7 m
Stationnement90 places réalisées pour 58 exigées
Charge foncière175 €/m² de terrain, soit 4,0 M€ sur 22 830 m²
1Parc d'activitésScénario 1 · Parc d'activités
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Intentions d'implantation
Volumes bâtisLimites du projet
Les volumes bâtis : quatre bâtiments de cellules autour d'un cœur d'îlot.
Scénario 1 · intentions
·
s
1Parc d'activitésScénario 1 · Parc d'activités
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Capacitaire, parc d'activités
Sans levier · conforme zone U6r · destination industrie et bureau
| Programme | m² |
|---|---|
| Cellules d'activités, un niveau | 8 040 |
| Bureau en mezzanine, R+1 | 1 688 |
| Surface brute totale | 9 728 |
| SDP estimée | 8 950 |
Le parti. Un parc d'activités de 23 cellules en quatre bâtiments. Les cours camions passent en cœur d'îlot ; les bâtiments présentent une façade urbaine sur la rue.
L'implantation. Retrait de 8 m aux limites séparatives pour 5 exigés, 8 m entre bâtiments pour 5 exigés. Hauteur de 10 m pour 16 autorisés, hauteur libre de 7 m.
Le scénario. Le bureau représente 21 % de la surface au sol, en mezzanine au R+1. Le projet réalise 90 places de stationnement pour 58 exigées.
L'implantation. Retrait de 8 m aux limites séparatives pour 5 exigés, 8 m entre bâtiments pour 5 exigés. Hauteur de 10 m pour 16 autorisés, hauteur libre de 7 m.
Le scénario. Le bureau représente 21 % de la surface au sol, en mezzanine au R+1. Le projet réalise 90 places de stationnement pour 58 exigées.
Charge foncière de la réserve foncière
| Assiette | Charge foncière | Surface | Charge foncière (€) |
|---|---|---|---|
| Terrain | 175 €/m² | 22 830 m² | 4,0 M€ |
Charge foncière au m² de terrain, indépendante du dessin. Hors droits.
8 950
SDP (m²)
23
Cellules
Insertion dans le site : le parc d'activités sur la réserve, au sein de la propriété Petit Forestier.
Emprise au sol
8 040 m²
Cellules · bâtiments
23 · 4
Hauteur · hauteur libre
10 m · 7 m
Stationnement
90 pl.
Part du sol constructible
47 %
Charge foncière de la réserve
4,0 M€
Scénario 1 · capacitaire
·
s
1Parc d'activitésScénario 1 · Parc d'activités
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Perspectives
Perspective d'ambiance, vue piétonne du scénario.
Scénario 1 · perspectives
·
s
2
Scénario2/ 4
Logistique
Conforme zone U6r · sans levier · destination entrepôt et bureau
DestinationEntrepôt et bureau · cellule logistique unique de 22 quais, 7 places en attente
SDP estimée5 916 m² pour 6 430 m² de surface brute
GabaritUn niveau, hauteur libre de 12 m · 12 m pour 16 autorisés
Stationnement31 places réalisées pour 31 exigées
Charge foncière125 €/m² de terrain, soit 2,85 M€ sur 22 830 m²
2LogistiqueScénario 2 · Logistique
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Intentions d'implantation
Volume bâtiLimites du projet
Le volume bâti : une cellule logistique unique, hauteur libre de 12 m.
Scénario 2 · intentions
·
s
2LogistiqueScénario 2 · Logistique
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Capacitaire, logistique
Sans levier · conforme zone U6r · destination entrepôt et bureau
| Programme | m² |
|---|---|
| Entrepôt, un niveau | 6 000 |
| Bureau accolé, deux niveaux | 430 |
| Surface brute totale | 6 430 |
| SDP estimée | 5 916 |
Le parti. Une cellule logistique unique de 22 portes à quai, hauteur libre de 12 m, complétée de deux volumes de bureau accolés sur deux niveaux.
L'implantation. La cellule s'inscrit hors espace paysager protégé, en retrait de 6 m aux limites pour 5 exigés. La cour poids lourds réserve 40 m de profondeur devant la façade à quais. Une voie engins de 6 m court sur la périphérie complète du bâtiment, rubrique 1510 des installations classées.
Le scénario. Le bureau représente 7 % de la surface totale. Sept places poids lourds attendent devant les quais, soit 32 % des quais, la proportion du projet logistique Spirit. Le projet réalise 31 places pour 31 exigées, 26 dues à l'entrepôt et 5 au bureau, et 7 015 m² de pleine terre pour 3 424,5 exigés.
L'implantation. La cellule s'inscrit hors espace paysager protégé, en retrait de 6 m aux limites pour 5 exigés. La cour poids lourds réserve 40 m de profondeur devant la façade à quais. Une voie engins de 6 m court sur la périphérie complète du bâtiment, rubrique 1510 des installations classées.
Le scénario. Le bureau représente 7 % de la surface totale. Sept places poids lourds attendent devant les quais, soit 32 % des quais, la proportion du projet logistique Spirit. Le projet réalise 31 places pour 31 exigées, 26 dues à l'entrepôt et 5 au bureau, et 7 015 m² de pleine terre pour 3 424,5 exigés.
Charge foncière de la réserve foncière
| Assiette | Charge foncière | Surface | Charge foncière (€) |
|---|---|---|---|
| Terrain | 125 €/m² | 22 830 m² | 2,85 M€ |
Charge foncière au m² de terrain. Hors droits.
5 916
SDP (m²)
22
Quais
Insertion dans le site : l'entrepôt sur la réserve, au sein de la propriété Petit Forestier.
Emprise au sol
6 216 m²
Portes à quai · en attente
22 · 7
Hauteur libre
12 m
Stationnement
31 pl.
Part du sol constructible
36 %
Charge foncière de la réserve
2,85 M€
Scénario 2 · capacitaire
·
s
2LogistiqueScénario 2 · Logistique
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Perspectives
Perspective d'ambiance, vue piétonne du scénario.
Scénario 2 · perspectives
·
s
3.1
Scénario3.1/ 4
Logement, maximum PLUi
Hypothèse de zonage U3a · règles écrites du secteur · destination logement
DestinationLogement au maximum du PLUi · 524 logements en six plots, hypothèse de zonage U3a
SDP estimée30 225 m² pour 35 145 m² de surface brute
GabaritCinq niveaux, R+4 · 16 m à l'acrotère, dernier niveau en recul de 2,50 m
Stationnement524 places pour 524 exigées, en sous-sol
Charge foncière250 €/m² de SDP, soit 7,6 M€
3.1Logement max PLUiScénario 3.1 · Logement, maximum PLUi
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Intentions d'implantation
Enveloppe constructibleLimites du projet
L'enveloppe constructible de départ, assise sur le sol hors espace paysager protégé.
Scénario 3.1 · intentions
·
s
3.1Logement max PLUiScénario 3.1 · Logement, maximum PLUi
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Capacitaire, logement maximum PLUi
Hypothèse de zonage U3a · règles écrites du secteur · destination logement
| Programme | m² |
|---|---|
| Emprise des six volumes | 7 453 |
| Surface brute des cinq niveaux | 35 145 |
| SDP estimée | 30 225 |
| Logements, à 57,6 m² de SDP en moyenne | 524 |
Le parti. Six volumes de logement de cinq niveaux, retenus au terme de la comparaison de neuf implantations.
L'implantation. Les volumes se tiennent à 16 m les uns des autres, la distance qu'exige l'indice C à cette hauteur, et à 8 m des limites. Quatre règles sont tenues à marge nulle : toute imprécision de tracé met le projet en infraction.
Le scénario. 30 225 m² de SDP pour 35 145 m² de surface brute : quatre niveaux à 7 453 m² et un dernier à 5 335 m², en recul de 2,50 m. À 57,6 m² de SDP par logement en moyenne, le programme compte 524 logements. Une place de stationnement par logement, en sous-sol. 10 350 m² de pleine terre pour 3 424,5 exigés.
L'implantation. Les volumes se tiennent à 16 m les uns des autres, la distance qu'exige l'indice C à cette hauteur, et à 8 m des limites. Quatre règles sont tenues à marge nulle : toute imprécision de tracé met le projet en infraction.
Le scénario. 30 225 m² de SDP pour 35 145 m² de surface brute : quatre niveaux à 7 453 m² et un dernier à 5 335 m², en recul de 2,50 m. À 57,6 m² de SDP par logement en moyenne, le programme compte 524 logements. Une place de stationnement par logement, en sous-sol. 10 350 m² de pleine terre pour 3 424,5 exigés.
Charge foncière de la réserve foncière
| Assiette | Charge foncière | Surface | Charge foncière (€) |
|---|---|---|---|
| SDP | 250 €/m² | 30 225 m² | 7,6 M€ |
Charge foncière au m² de surface de plancher, sous réserve de modification du PLUi. Hors droits.
30 225
SDP (m²)
524
Logements
Insertion dans le site : les six plots sur la réserve, au sein de la propriété Petit Forestier.
Logements
524
SDP par logement
57,6 m²
Hauteur à l'acrotère
16 m
Stationnement
524 pl.
Pleine terre
10 350 m²
Charge foncière de la réserve
7,6 M€
Scénario 3.1 · capacitaire
·
s
3.1Logement max PLUiScénario 3.1 · Logement, maximum PLUi
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Perspectives
Perspective d'ambiance, vue piétonne du scénario.
Scénario 3.1 · perspectives
·
s
3.2
Scénario3.2/ 4
Logement défendable
Hypothèse de zonage U3a · règles écrites du secteur · destination logement
DestinationLogement défendable · quatre plots collectifs et vingt maisons en bande, 340 logements
SDP estimée20 624 m² pour 23 870 m² de surface brute
GabaritPlots en L de R+3 et R+4, 16 m à l'acrotère · maisons à R+1 en entrée de site
Stationnement340 places pour 340 exigées
Charge foncière250 €/m² de SDP, soit 5,2 M€
3.2Logement défendableScénario 3.2 · Logement défendable
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Intentions d'implantation
Enveloppe constructibleLimites du projet
L'enveloppe constructible de départ, assise sur le sol hors espace paysager protégé.
Scénario 3.2 · intentions
·
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3.2Logement défendableScénario 3.2 · Logement défendable
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Capacitaire, logement défendable
Hypothèse de zonage U3a · règles écrites du secteur · destination logement
| Programme | m² |
|---|---|
| Emprise des plots et des maisons | 6 664 |
| Surface brute totale | 23 870 |
| SDP estimée | 20 624 |
| Logements : 320 collectifs, 20 maisons | 340 |
Le parti. Quatre plots collectifs en L, de R+3 et R+4, et vingt maisons en bande à R+1 à l'entrée du site, pour répondre à la densité du tissu pavillonnaire voisin.
L'implantation. Les plots se tiennent à 16 m les uns des autres, la distance qu'exige l'indice C à 16 m de hauteur, à marge nulle. Les maisons sont mitoyennes et comptent pour une seule construction.
Le scénario. 20 624 m² de SDP pour 23 870 m² de surface brute : 18 464 m² de SDP dans les plots, soit 320 logements à 57,6 m² en moyenne, et 2 160 m² dans les maisons de 108 m² chacune. Une place de stationnement par logement, maisons comprises.
L'implantation. Les plots se tiennent à 16 m les uns des autres, la distance qu'exige l'indice C à 16 m de hauteur, à marge nulle. Les maisons sont mitoyennes et comptent pour une seule construction.
Le scénario. 20 624 m² de SDP pour 23 870 m² de surface brute : 18 464 m² de SDP dans les plots, soit 320 logements à 57,6 m² en moyenne, et 2 160 m² dans les maisons de 108 m² chacune. Une place de stationnement par logement, maisons comprises.
Charge foncière de la réserve foncière
| Assiette | Charge foncière | Surface | Charge foncière (€) |
|---|---|---|---|
| SDP | 250 €/m² | 20 624 m² | 5,2 M€ |
Charge foncière au m² de surface de plancher, sous réserve de modification du PLUi. Hors droits.
20 624
SDP (m²)
340
Logements
Insertion dans le site : les plots et les maisons sur la réserve, au sein de la propriété Petit Forestier.
Logements
340
Collectifs · maisons
320 · 20
Hauteur à l'acrotère
16 m
Stationnement
340 pl.
Pleine terre
11 244 m²
Charge foncière de la réserve
5,2 M€
Scénario 3.2 · capacitaire
·
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3.2Logement défendableScénario 3.2 · Logement défendable
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Perspectives
Perspective d'ambiance, vue piétonne du scénario.
Scénario 3.2 · perspectives
·
s
Comparaison et valorisations
V
V
Partie 05 · comparaison des scénarios et valorisations consolidées
Comparaison des scénarios
et valorisations consolidées
et valorisations consolidées
Comparaison et valorisations
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Comparaison des scénarios
| Grandeur | 1 · Parc d'activités | 2 · Logistique | 3.1 · Logement max PLUi | 3.2 · Logement défendable |
|---|---|---|---|---|
| DestinationSous-destination principale retenue | Industrie et bureau | Entrepôt et bureau | Logement collectif | Logement collectif et maisons en bande |
| Zone du PLUiSecteur et lettres d'indices applicables | U6r SMJBHD PLUi en vigueur | U6r SMJBHD PLUi en vigueur | U3a HGCDIA Hypothèse · modification du PLUi | U3a HGCDIA Hypothèse · modification du PLUi |
| Surface au solEmprise bâtie au sol | 8 040 m² | 6 216 m² | 7 453 m² | 6 664 m² |
| Surface brute construiteSomme des planchers, hors déduction | 9 728 m² | 6 430 m² | 35 145 m² | 23 870 m² |
| Surface de plancherEstimée à partir de la brute : ratio 0,92 aux scénarios 1 et 2, 0,86 aux scénarios logement | 8 950 m² | 5 916 m² | 30 225 m² | 20 624 m² |
| Niveaux · hauteurNiveaux bâtis, point le plus haut | 1 + mezzanine · 10 m | 1 · 12 m | 5 · 16 m | 5 · 16 m, maisons à R+1 |
| ProgrammeUnités du programme | 23 cellules en 4 bâtiments | 22 quais, 7 en attente | 524 logements | 320 collectifs et 20 maisons |
| Part de la parcelleSurface au sol rapportée aux 22 830 m² du terrain | 35 % | 27 % | 33 % | 29 % |
| Part du sol constructibleSurface au sol rapportée aux 17 234 m² hors espace protégé | 47 % | 36 % | 43 % | 39 % |
| Stationnement réaliséPlaces au projet | 90 | 31 | 524, en sous-sol | 340 |
| Charge foncièreBase retenue avec Spirit | 175 €/m² de terrain | 125 €/m² de terrain | 250 €/m² de SDP | 250 €/m² de SDP |
| Charge foncière de la réserveCharge foncière retenue avec Spirit | 4,0 M€ | 2,85 M€ | 7,6 M€ | 5,2 M€ |
| Cadre d'urbanisme et SDRIF-EZonage à mobiliser, calendrier face au SDRIF-E | PLUi en vigueur · sans contrainte · parcelle dans le périmètre de l'armature verte du SDRIF-E | PLUi en vigueur · sans contrainte · parcelle dans le périmètre de l'armature verte du SDRIF-E | Modification du PLUi · armature verte à sanctuariser | Modification du PLUi · armature verte à sanctuariser |
Comparaison des scénarios
·
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Comparaison et valorisations
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Avis de valeur consolidé
L'existant capitalisé vaut 33,6 M€. La charge foncière de la réserve ajoute 2,85 à 7,6 M€ selon le scénario. L'écart de valeur entre scénarios se lit avec le risque porté par le zonage.
| Grandeur | 1 · Parc d'activités | 2 · Logistique | 3.1 · Logement max PLUi | 3.2 · Logement défendable |
|---|---|---|---|---|
| Valeur de l'existantCapitalisation du tableau Spirit | 33,6 M€ | 33,6 M€ | 33,6 M€ | 33,6 M€ |
| Charge foncière de la réserveCharge foncière retenue avec Spirit | 4,0 M€ | 2,85 M€ | 7,6 M€ | 5,2 M€ |
| Valeur consolidéeExistant et charge foncière de la réserve | 37,6 M€ | 36,4 M€ | 41,1 M€ | 38,7 M€ |
| Cadre d'urbanismeZonage à mobiliser | PLUi en vigueur, zone U6r | PLUi en vigueur, zone U6r | Modification du PLUi requise | Modification du PLUi requise |
| CalendrierFace au SDRIF-E | Sans contrainte | Sans contrainte | Modification du PLUi et mise en compatibilité SDRIF-E | Modification du PLUi et mise en compatibilité SDRIF-E |
Le SDRIF-E commande la lecture. Les scénarios 1 et 2 s'instruisent sous le PLUi en vigueur et un permis définitif avant juin 2028 conserve ses droits. Les scénarios logement valent 1,2 à 3,6 M€ de plus que le parc d'activités, et supposent une modification du PLUi que le SDRIF-E exclut dans l'armature verte à sanctuariser.Valeurs hors droits de mutation. Tableau de valorisation et charges foncières Spirit REIM Services, 03/09/2026
Comparaison des scénarios · avis de valeur
·
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Annexes
VI
VI
Partie 06 · annexes
Annexes
Annexes · 1Parc d'activitésScénario 1 · Parc d'activités
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Les règles qui encadrent le projet · Scénario 1
| Règle | Ce que le PLUi exige | Exigé | Projet | Marge | Verdict |
|---|---|---|---|---|---|
| Destinations autorisées | L'industrie, l'entrepôt et le bureau sont autorisés. Le logement est interdit, sauf pour la direction, la surveillance ou le gardiennage.Zone U6, destinations · p. 176 du règlement. Logement p. 173 | Conforme, parc d'activités | |||
| Espace paysager protégé | Emprise inconstructible portée au règlement graphique. Aucune construction ne peut y prendre place.Règlement graphique, espaces paysagers protégés · p. 12 des dispositions graphiques | Respecté, 0 m² bâti sur l'espace paysager protégé | |||
| Indice M, limites séparatives | Implantation possible sur les limites séparatives, ou en retrait d'au moins 5 mètres.Zone U6, indice M · p. 193 | 5 m | 8 m | 3 m | Respecté |
| Indice J, entre constructions | Au moins 5 mètres entre deux constructions. L'exemption prévue pour l'entrepôt ne s'applique pas, les cellules relèvent de l'industrie.Zone U6, indice J · p. 198 | 5 m | 8 m | 3 m | Respecté |
| Indice H, hauteur | 16 mètres au point le plus haut pour les constructions à destination d'entrepôts, industrie et habitat.Zone U6, indice H · p. 205 | 16 m | 10 m | 6 m | Respecté |
| Stationnement | Une place par tranche de 200 m² pour l'industrie, une place par tranche de 100 m² pour le bureau. Toute tranche commencée est due. Le bureau est en outre plafonné à une place par 50 m².Dispositions générales, stationnement · p. 38 à 40. Calculé sur les surfaces du programme | 58 pl. | 90 pl. | 32 pl. | Respecté |
| Indice D, pleine terre | Une part de 15 % minimum de la superficie du terrain doit être traitée en espace de pleine terre, positionnée en limite de zone Nl. S'y ajoute une part de 15 % minimum en coefficient de biotope.Zone U6, indice D · p. 208. Valeur à confirmer sur la maquette du 04/09/2026 | 3 424,5 m² | 8 167 m² | 4 742,5 m² | À confirmer |
Le règlement de zone U6 ne procède pas par articles : chaque règle y est désignée par une lettre, et le secteur U6r SMJBHD porte les lettres S, M, J, B, H et D. Retrait et distance entre constructions mesurés sur les emprises réelles de la maquette du 27/08/2026.
Scénario 1 · conformité règle par règle · PLUi Paris Terres d'Envol approuvé le 07/07/2025
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Annexes · 2LogistiqueScénario 2 · Logistique
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Les règles qui encadrent le projet · Scénario 2
| Règle | Ce que le PLUi exige | Exigé | Projet | Marge | Verdict |
|---|---|---|---|---|---|
| Destinations autorisées | L'entrepôt et le bureau sont autorisés. Le logement est interdit, sauf pour la direction, la surveillance ou le gardiennage.Zone U6, destinations · p. 176 du règlement. Logement p. 173 | Conforme, entrepôt et bureau | |||
| Espace paysager protégé | Emprise inconstructible portée au règlement graphique. Aucune construction ne peut y prendre place.Règlement graphique, espaces paysagers protégés · p. 12 des dispositions graphiques | Respecté, 0 m² bâti sur l'espace paysager protégé | |||
| Indice M, limites séparatives | Implantation possible sur les limites séparatives, ou en retrait d'au moins 5 mètres.Zone U6, indice M · p. 193 | 5 m | 6 m | 1 m | Respecté |
| Indice H, hauteur | 16 mètres au point le plus haut pour les constructions à destination d'entrepôts, industrie et habitat.Zone U6, indice H · p. 205 | 16 m | 12 m | 4 m | Respecté |
| Stationnement | Entrepôt : une place par tranche de 200 m² jusqu'à 5 000 m² de surface de plancher, puis une place par tranche de 1 000 m². Bureau : une place par tranche de 100 m². Toute tranche commencée est due.Dispositions générales, stationnement · p. 40. 26 places dues à l'entrepôt, 5 au bureau | 31 pl. | 31 pl. | 0 | Respecté |
| Indice D, pleine terre | Une part de 15 % minimum de la superficie du terrain doit être traitée en espace de pleine terre, positionnée en limite de zone Nl. S'y ajoute une part de 15 % minimum en coefficient de biotope.Zone U6, indice D · p. 208. Pleine terre mesurée sur la maquette du 27/08/2026 | 3 424,5 m² | 7 015 m² | 3 590,5 m² | Respecté |
Le règlement de zone U6 ne procède pas par articles : chaque règle y est désignée par une lettre, et le secteur U6r SMJBHD porte les lettres S, M, J, B, H et D. L'indice J, qui impose 5 m entre deux constructions, n'est pas réglementé pour l'entrepôt : il ne figure donc pas ici. Les quais et les places poids lourds ne comptent pas dans les places du stationnement : le PLUi les dimensionne en fonction des besoins de l'exploitation, sans quota.
Scénario 2 · conformité règle par règle · PLUi Paris Terres d'Envol approuvé le 07/07/2025
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Annexes · 3.1Logement max PLUiScénario 3.1 · Logement, maximum PLUi
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Les règles qui encadrent le projet · Scénario 3.1
| Règle | Ce que le PLUi exige | Exigé | Projet | Marge | Verdict |
|---|---|---|---|---|---|
| Destinations autorisées | Le logement est autorisé en zone U3a. Il est interdit dans la zone U6r du terrain : ce scénario repose donc sur une hypothèse de changement de zonage.Zone U3a, destinations. Hypothèse de zonage à valider avec la commune | Conforme sous hypothèse | |||
| Espace paysager protégé | Emprise inconstructible portée au règlement graphique. Aucune construction ne peut y prendre place.Règlement graphique, espaces paysagers protégés · p. 12 des dispositions graphiques | Respecté, 0 m² bâti sur l'espace paysager protégé | |||
| Indice G, limites séparatives | Implantation sur les limites latérales ou en retrait. En fond de terrain, retrait obligatoire de L égale H sur deux, avec un minimum de 8 mètres si la façade comporte des vues.Zone U3a, indice G · p. 89. Mesuré sur les emprises réelles | 8 m | 8 m | 0 | Respecté |
| Indice C, entre constructions | La distance entre deux constructions doit être au moins égale à la hauteur de la construction la plus haute, avec un minimum de 8 mètres, si l'une des deux façades comporte des vues.Zone U3a, indice C · p. 94 | 16 m | 16 m | 0 | Respecté |
| Indice I, hauteur | Toiture terrasse : 16 mètres à l'acrotère, R+4 au maximum. À partir de R+3, le dernier niveau doit être en recul minimal de 2,5 mètres par rapport à la façade sur voie.Zone U3a, indice I · p. 106 | 16 m | 16 m | 0 | Respecté |
| Indice I, nombre de niveaux | R+4 au maximum, soit cinq niveaux.Zone U3a, indice I · p. 106 | 5 | 5 | 0 | Respecté |
| Indice D, emprise au sol | L'emprise au sol des constructions est limitée à 55 % de la superficie du terrain.Zone U3a, indice D · p. 98 | 12 556,5 m² | 7 453 m² | 5 103,5 m² | Respecté |
| Indice A, pleine terre | Une part de 15 % minimum de la superficie du terrain doit être traitée en espace de pleine terre. S'y ajoute une part de 15 % minimum en coefficient de biotope.Zone U3a, indice A · p. 114. Pleine terre mesurée sur la maquette du 28/08/2026 | 3 424,5 m² | 10 350 m² | 6 925,5 m² | Respecté |
| Stationnement | Une place par logement, à réaliser en sous-sol.Dispositions générales, stationnement. Une place par logement, sans maximum | 524 | 524 | 0 | Respecté |
Le règlement de zone ne procède pas par articles : chaque règle y est désignée par une lettre, et le secteur U3a HGCDIA porte les lettres H, G, C, D, I et A. Recul et distance entre constructions mesurés sur les emprises réelles de la maquette.
Quatre règles tenues à marge nulle. L'indice C lie la distance entre constructions à la hauteur : à 16 m de haut, il faut 16 m entre bâtiments. Les 16,00 m du projet satisfont la règle exactement, sans aucune marge, comme le retrait de 8 m aux limites, la hauteur de 16 m et les cinq niveaux. Toute imprécision de tracé met le projet en infraction.
Incompatibilité SDRIF-E. La réserve est classée à 99,9 % dans l'armature verte à sanctuariser, où toute nouvelle urbanisation est exclue. Le risque pèse ici davantage que sur les scénarios 1 et 2 : ces derniers s'instruisent sous le PLUi en vigueur, quand le scénario logement exige une modification du PLUi pour ouvrir la réserve au zonage résidentiel, et toute évolution du document doit être compatible avec le SDRIF-E. L'horizon de mise en compatibilité du SCoT puis du PLUi reste juin 2028.
Scénario 3.1 · conformité règle par règle · PLUi Paris Terres d'Envol approuvé le 07/07/2025
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Annexes · 3.2Logement défendableScénario 3.2 · Logement défendable
Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C
Les règles qui encadrent le projet · Scénario 3.2
| Règle | Ce que le PLUi exige | Exigé | Projet | Marge | Verdict |
|---|---|---|---|---|---|
| Destinations autorisées | Le logement est autorisé en zone U3a. Il est interdit dans la zone U6r du terrain : ce scénario repose donc sur une hypothèse de changement de zonage.Zone U3a, destinations. Hypothèse de zonage à valider avec la commune | Conforme sous hypothèse | |||
| Espace paysager protégé | Emprise inconstructible portée au règlement graphique. Aucune construction ne peut y prendre place.Règlement graphique, espaces paysagers protégés · p. 12 des dispositions graphiques | Respecté, 0 m² bâti sur l'espace paysager protégé | |||
| Indice G, limites séparatives | Implantation sur les limites latérales ou en retrait. En fond de terrain, retrait obligatoire de L égale H sur deux, avec un minimum de 8 mètres si la façade comporte des vues.Zone U3a, indice G · p. 89. Mesuré sur les emprises réelles | 8 m | 8 m | 0 | Respecté |
| Indice C, entre constructions | La distance entre deux constructions doit être au moins égale à la hauteur de la construction la plus haute, avec un minimum de 8 mètres, si l'une des deux façades comporte des vues.Zone U3a, indice C · p. 94 | 16 m | 16 m | 0 | Respecté |
| Indice I, hauteur | Toiture terrasse : 16 mètres à l'acrotère, R+4 au maximum. À partir de R+3, le dernier niveau doit être en recul minimal de 2,5 mètres par rapport à la façade sur voie.Zone U3a, indice I · p. 106 | 16 m | 16 m | 0 | Respecté |
| Indice I, nombre de niveaux | R+4 au maximum, soit cinq niveaux.Zone U3a, indice I · p. 106 | 5 | 5 | 0 | Respecté |
| Indice D, emprise au sol | L'emprise au sol des constructions est limitée à 55 % de la superficie du terrain.Zone U3a, indice D · p. 98 | 12 556,5 m² | 6 664 m² | 5 892,5 m² | Respecté |
| Indice A, pleine terre | Une part de 15 % minimum de la superficie du terrain doit être traitée en espace de pleine terre. S'y ajoute une part de 15 % minimum en coefficient de biotope.Zone U3a, indice A · p. 114. Pleine terre mesurée sur la maquette du 04/09/2026 | 3 424,5 m² | 11 244 m² | 7 819,5 m² | Respecté |
| Stationnement | Une place par logement, à réaliser en sous-sol.Dispositions générales, stationnement. Une place par logement, sans maximum | 340 | 340 | 0 | Respecté |
Le règlement de zone ne procède pas par articles : chaque règle y est désignée par une lettre, et le secteur U3a HGCDIA porte les lettres H, G, C, D, I et A. Les vingt maisons mitoyennes comptent pour une seule construction : l'indice C ne s'applique pas entre elles.
Marge nulle entre les plots. Les quatre plots sont à 16,00 m les uns des autres, exactement la distance qu'exige l'indice C à 16 m de hauteur, comme la hauteur de 16 m et les cinq niveaux.
Incompatibilité SDRIF-E. La réserve est classée à 99,9 % dans l'armature verte à sanctuariser, où toute nouvelle urbanisation est exclue. Le risque pèse ici davantage que sur les scénarios 1 et 2 : ces derniers s'instruisent sous le PLUi en vigueur, quand le scénario logement exige une modification du PLUi pour ouvrir la réserve au zonage résidentiel, et toute évolution du document doit être compatible avec le SDRIF-E. L'horizon de mise en compatibilité du SCoT puis du PLUi reste juin 2028.
Scénario 3.2 · conformité règle par règle · PLUi Paris Terres d'Envol approuvé le 07/07/2025
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